本报告导读：

　　2022 年2 月TOP50 房企实现销售收入2540 亿元，同比下降48.4%，较1 月下降6.5个pct.其中TOP10、TOP11-30、TOP31-50 分别同比下降38.8%、50.3%、62.9%。

　　摘要：

　　2 月房企销售增速跌幅继续扩大，龙头房企下降幅度更缓慢。2022 年2月TOP50 房企销售同比下降48.4%，较1 月同比增速-41.8%，下降6.5个pct.其中TOP11-30 跌幅最大，增速下滑12.2pcts 达到-50.3%；其次是TOP11-30 房企下滑9.3 个pct 至-50.3%。TOP30 中仅首开股份因低基数影响保持同比正增长，其余房企均为负增长；极少数房企出现小程度的反弹，包括万科、融创、华润、建发、新城、世茂、旭辉、美的、富力等。龙头房企依然表现出更强的韧性。

　　春节以来金融端政策是主要发力端，多地银行出台降低首付比例和提供利率折扣政策，背后反应的其实是需求不足。我们一直认为房贷利率折扣是市场需求不足的结果。在过去房地产市场需求不足时，通常采取的放松手段包括金融和行政管理，前者体现为首付比例的降低，居民继续加杠杆；后者体现为降低购房标准，例如取消限购等，释放部分需求，从结果上来说行政端的宽松更加稳健。然而目前需求端的放松政策主要集中在金融端，因此能看到对需求的刺激效果释放会比较缓慢，我们认为行业销售在短期难以见到反转。2021 年全年TOP50 房企的市占率为33%，假设当前TOP50 的市占率在30%~35%区间，那么预计全行业前2 月销售约1.7~2.0 万亿元，同比增速在-12.5%~2.1%，继续保持下行趋势。

　　经历过2021 年民企的频繁暴雷后，居民对民企的风险偏好继续降低，相较于民企，央国企销售表现出更强韧性，且市占率有所提升。以2021年TOP50 为基准样本，2022 年前2 月TOP50 中民企依然占主导，销售金额占比60.1%，较2021 年同期的64.6%下降4.5pcts；而反观央国企从2021 年同期的32.7%提升4.6pcts 达到37.2%。2022 年前2 月，央国企销售下行幅度更缓，同比下降39.4%，较1 月下行0.7pct，而民企同比下降50.5%，较1 月下行3.6pcts.经过2021 年的融资收紧和四季度的房企频繁暴雷，部分房企销售出现大幅下降，叠加居民对民企的风险偏好降低，民企的市占率继续下降，而央国企则抢占市场份额。

　　随着年初监管层对优质民企融资端出现一定程度放松，优质民企和第二批央国企将继续迎来估值修复。随着金融调控政策开始纠偏，当前的风险点已经从房企转移到居民需求端。我们预计需求端的信用宽松政策将进入密集区，其他例如土地供给、限购政策等其他部委覆盖的政策将后置，行业复苏预计出现在下半年。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。

　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

（文章来源：国泰君安证券）