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《鉴盘侠》

第3期

楼市江湖，不做键盘侠，只做键盘侠。

本期鉴盘——合能枫丹新悦名邸

近日，听闻某个洋房社区开盘一套都没卖出去。

这到底是哪个楼盘？真的是开盘一套都没有卖出去吗？

话不多说，这个楼盘就是位于新都区的合能枫丹新悦名邸。

两个月仅卖掉30套

传言是不是太夸张了？成都人购买力这么强，咋个会开盘一套都卖不出去？

合能枫丹新悦名邸今年6月9日取证（预售证号510114202131206），推出1-6号楼，共计396套房源。而根据成都商品房购房登记显示，合能枫丹新悦名邸剩余/退出房源为396套。

也就是说，按照该数据，项目本批次开盘的确一套都没有卖出去。不过该数据还没最后确认，实际数据可能会有些许出入，但差别不会太大。

小编又查询了成都透明房产网，截止到8月19日，该网站数据显示，合能枫丹新悦名邸仅30套房源显示拟定合同或是已售状态，也就是说还有366套进入顺销。

换句话说，两个多月过去了，项目仅卖了30套，去化率约7.6%。不说是惨淡，可以说是非常惨淡。尽管数据或有延迟，实际成交情况要稍微好一点，但也难以改变卖的不好的事实。

而在这两个多月期间，麓湖生态城、建发央玺等楼盘，参与报名人数超过房源套数三倍而导致“熔断”，诸多购房者求而不得。

真的应了那句话：“朱门酒肉臭，路有冻死骨”。

改善的价格，刚需的品质

俗话说，卖的好的楼盘各有千秋，卖的不好的楼盘大多雷同：价格贵，地段不好，周边配套不行，产品本身一般般……

那么合能枫丹新悦名邸，鲜有人问津，是啥子问题呢？莫急，且听小编慢慢道来。

项目位于三环外，新都区斑竹园，新都区大江中学（在建）旁。

配套尚在发展中，无亮点

交通方面，项目距成都绕城高速直线距离约2.5公里，距成万高速直线距离约2.5公里，距北星大道一段直线距离约1.5公里。周边2公里范围内暂无地铁。

教育方面，周边有新辉幼儿园、斑竹园小学中心校、斑竹园中学、新都区旃檀中学等学校。

医院方面，周边3公里范围内有斑竹园公立卫生院、成都北新医院。

商业方面，项目直线距离2公里范围内有国际商贸城、世纪华联购物中心(斑竹园店)、银贝生活广场、北欧知识城3G广场等，能够满足日常生活购物需求。

整体而言，项目周边配套实属一般，尚在发展中。

改善的价格，刚需的品质

项目总占地约33000㎡，整体容积率2.0，由9栋11F/17F的小高层组成。

合能枫丹新悦名邸今年6月推出396套房源，全部为精装，精装均价14152-16337元/㎡，建面约79-97㎡。

具体面积段如下：建面约79.14㎡-79.43㎡2室2厅1卫户型18套，建面约88.88㎡-93.60㎡3室2厅1卫户型253套，建面约96.30㎡-96.59㎡3室2厅1卫户型125套。

作为主打洋房的社区而言，这样的面积段过于刚需，并且洋房为11F，1T4户，说是改善确实太过勉强。

与周边楼盘相比较而言，精装均价1.5万元/㎡的单价并不占优势。据成都房天下数据显示，项目周边2公里范围内有多个新房楼盘在售。

例如中粮御景台，小高层17/18F，2T4精装均价14500元/㎡；洋房11F，1T2户，精装均价15500元/㎡，整体建面91-119㎡。

翡翠湾2期南庭高层参考价格10500元/㎡起，目前住宅已售罄。

华润置地琨瑜府，洋房7F，1T2户，参考精装单价16000元/㎡，建面约143㎡。

兆信北悦府，洋房7F，参考清水单价11532-12926元/㎡，建面约116-121㎡。

奥园玖俪湾，上批次（2019年10月）取证推出的别墅均价14000元/㎡，新批次等待加推。

不难发现，同为洋房，中粮御璟台1T2户，建面约91-119㎡；华润置地琨瑜府为7F，1T2户，建面约143㎡。合能枫丹新悦名邸价格与前两个项目属于一个梯队，但改善属性明显不足。

同样地，在兆信北悦府7F的洋房清水参考均价约1.22万元/㎡面前，合能枫丹新悦名邸单价一点也不香。

简单总结一下：该项目就是区域内改善的价格，刚需的品质。

说在最后：

合能枫丹新悦名邸所处的位置尚在发展中，目前周边配套实属一般。价格与周边新房相比，没有啥子优势，但与同为洋房的多个楼盘相比，改善属性明显不足。这么一想，该项目两个月仅卖出30套也在情理之中。

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