◎来源|地产密探（ID：real-estate-spy）

◎编辑|密探君

多种迹象表明：在“谨防房地产行业硬着陆风险”的预警之下，国内房企在岸发债融资已有所松动，且有望迎来一波“小高潮”。

实际上，自11月以来，早有端倪。11月5日，保利发展拟中票募资25亿元，期限3年，息率3.25%，而“双十一”当日，金地集团发行15亿元中票，息率4.17%，期限3年。

地产密探注意到，11月12日，又有5家大型房企拟在银行间市场发债融资，且基本上以地产国资房企为主，中票颇受追捧，本期总募集逾92亿元。

坊间猜测，更多嗷嗷待哺的地产民企们，或能赶上第二波“救急”。

这5家房企，分别是北京城建、招商蛇口、栖霞建设、光明地产与平安不动产，个个都如雷贯耳。

其中，北京城建、光明地产分别是京、沪两地的地方实力地产国企，栖霞建设为南京国资房企，招商蛇口则是典型的地产央企，而平安不动产则为背靠中国平安的混合制房企。

壹、北京城建今年注册中票计划募资规模44.5亿元，此次即将发行基础募资1亿元，最高17.3亿元，期限3年，主体及债项评级均为AA-，无担保。

北京城建对外透露，此次中票筹资拟全部用于偿还现有债务融资工具本息。也就是说，这是“借新还旧”。

截至9月底，北京城建（证券简称已变成“城建发展”）账上计入其他权益工具的永续债余额逾39.8亿元，一年内到期有息债务近百亿，比年初增加20亿元，账上货币资金122.4亿元。

贰、招商蛇口今年度注册中票规模30亿元，此次拟发行30亿元，品种一期限3年，品种二为5年，但两个品种募资仅为15亿元，主体及债项评级均为AAA，无担保。

这笔30亿元中票募资，招商蛇口计划计划用于重庆雍江府、武汉江湾国际、深圳宝安区新安街道34-2东片区城市更新项目这3个项目的4笔银行借款置换。

除上述中票募资之外，招商蛇口针对已注册的50亿元超短融券，此次拟发行30亿元，期限270天，但对这笔融资，其用途表述较为模糊。

“将应用于符合国家法律法规及相关产业政策要求的企业生产经营活动，不得用于长期投资，不用于对外委托贷款等资金拆借业务，不用于衍生品金融工具和理财产品投资，不用于土地一级开发，不用于支付土地款，不用于“地王”相关项目，不用于三四线地产项目建设，不得用于保障性住房和棚改项目。不用于招商局前海经贸中心项目一期和二期。”

就以上而言，招商蛇口通过不同发债工具将“一口气”融资60亿元，足以看出随着次轮房企融资松动开闸的窗口期，这家地产央企就是“豪横”。

今年前10个月，招商蛇口完成签约销售面积1116.34万平方米，同比增加18.31%；签约销售金额2575.06亿元，同比增加19.1%。

截至9月底，招商蛇口账上货币资金近770亿元，短期借款余额114.29亿元，比年初下降63亿元，一年内到期有息债务余额316亿元，现金短债比1.8倍，剔除预收款的资产负债率59.6%，净负债率34%。

叁、栖霞建设作为南京上市地产国企，注册发行中票8.6亿元，此次拟募资4.2亿元，期限3年，主体评级AAA，债项评级为AA+，无担保，将置换部分存量债务。

截至9月底，栖霞建设账上货币资金22.86亿元，短期借款与一年内到期有息债务合计26.85亿元，短期偿债压力非常大。

肆、光明地产注册中票规模19亿元，本期拟发行最低1亿元，最高5.8亿元，期限3年主体及债项评级均为AA+，无担保，拟全部偿还或赎回下述债务融资工具本息。

大家都知道，受楼市严厉调控等影响，光明地产作为上海地产国企，今年也颇为恼火，曾不断变卖多个优质项目，以缓解现金流压力。

截至9月底，光明地产账上货币资金64.47亿元，比年初减少29亿元，短期借款112.9亿元，一年内到期44.15亿元，依此看短期流动性可谓“压力山大”。

然而，光明地产背靠上海光明食品集团，又是沪上国企，看着民企一个个爆雷，谁又奈我何？虽如此“豪横”，有国企这个护身符，但在到期还债上，依然一分不会少，若爆雷，依然会严重影响企业信誉。

伍、五后再看平安不动产，在今年注册发行100亿元超短融券中，本期拟发行5亿元，期限268天，主体评级AAA，无债项评级。

对于募资用途，平安不动产同样表述较为模糊，将用于符合国家相关法律法规及政策要求的正常生产经营活动。

“不用于包括土地储备、房地产项目开发建设及偿还房地产项目开发贷款等与房地产相关的业务；不用于长期投资，不得将资金通过直接或间接形式进行委托贷款、夹层融资、资金拆借、股票炒作、购买理财产品等投资。”

虽如此，平安不动产还特别提及，如因发行人偿债计划调整需变更用途的，按交易商协会相关规程指引要求提供变更申请，变更后的用途仍为兑付发行人银行间市场债务融资工具。

截至9月底，平安不动产账上货币资金余额113.38亿元，比年初减少68亿元。有息借款总额484.33亿元，较年初总增加9.75%，其中短期有息负债280.19亿元。

其中，短期借款余额约79.8亿元，比年初增加48.5亿元，一年内到期有息债务余额151.29亿元，比年初增加近54亿元，一年内到期的长期债务近50亿元。

这足以看出：当前，平安不动产的短期流动性压力也可谓“泰山压顶”，急需新增融资进行“补血”。